Résilier un bail de location en 2026 : préavis, congé pour vente et congé pour reprise

Contrairement au locataire, qui peut quitter son logement à tout moment, le propriétaire bailleur ne peut résilier un bail d'habitation que dans des conditions strictement encadrées par la loi du 6 juillet 1989. Congé pour vente, congé pour reprise, motif légitime et sérieux : chaque situation obéit à des règles de fond, de forme et de délai précises. Un congé mal notifié est tout simplement nul — et vous repartez pour trois ans. Voici le guide complet des règles applicables en 2026.

Les trois motifs de congé autorisés pour le bailleur

Un bail d'habitation se renouvelle automatiquement à son échéance (3 ans en location vide, 1 an en meublé). Pour interrompre ce renouvellement, le bailleur doit délivrer un congé motivé. Tout congé qui ne repose pas sur l'un des trois motifs légaux est nul.

1. Le congé pour reprise

Vous souhaitez récupérer le logement pour y vivre, ou pour y loger un proche. La loi limite les bénéficiaires possibles : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise : le logement doit effectivement devenir la résidence principale du bénéficiaire. Une reprise fictive vous expose à des sanctions pénales et à des dommages et intérêts.

2. Le congé pour vente

Vous souhaitez vendre le logement libre de toute occupation. En location vide, ce congé vaut offre de vente au profit du locataire : il bénéficie d'un droit de préemption et dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l'offre au prix indiqué. Le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989. En meublé, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption : le congé pour vente est un simple congé motivé.

3. Le congé pour motif légitime et sérieux

La loi ne dresse pas de liste exhaustive : c'est le juge qui apprécie au cas par cas. En pratique, les motifs retenus sont le plus souvent liés à une faute du locataire : retards de paiement répétés, troubles de voisinage documentés, sous-location non autorisée, défaut d'assurance habitation. Un projet de démolition ou de travaux lourds rendant le logement inhabitable peut également constituer un motif légitime. Constituez un dossier solide (courriers, mises en demeure, constats) avant de délivrer ce type de congé.

Quels délais de préavis respecter en 2026 ?

Le congé du bailleur ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail, et le préavis se calcule à rebours de cette date. Attention : c'est la date de réception du congé par le locataire qui fait foi, pas la date d'envoi. Un congé reçu à 5 mois et 29 jours de l'échéance d'un bail nu est nul.

Situation	Location vide	Location meublée
Congé donné par le bailleur	6 mois avant l'échéance	3 mois avant l'échéance
Durée minimale du bail	3 ans (6 ans si bailleur personne morale)	1 an (9 mois bail étudiant, sans renouvellement)
Congé donné par le locataire	3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou cas particuliers	1 mois, à tout moment
Moment du congé bailleur	Uniquement pour l'échéance du bail	Uniquement pour l'échéance du bail

Cas particulier de l'achat d'un logement occupé : si vous achetez un bien loué vide et que l'échéance du bail intervient moins de 3 ans après l'acquisition, vous ne pouvez donner un congé pour vente qu'à l'issue du premier renouvellement. Pour un congé pour reprise, vous devez attendre au moins 2 ans après l'achat ou l'échéance du bail si elle est plus tardive.

Comment notifier le congé : la forme compte autant que le fond

Le congé doit être notifié individuellement à chaque locataire signataire du bail (et à chaque époux ou partenaire de PACS, même non signataire, si vous avez été informé de sa présence) par l'un des trois moyens suivants :

La lettre recommandée avec accusé de réception : la solution la plus courante, mais risquée — si le locataire ne retire pas le pli, le congé n'est pas valablement notifié. L'acte de commissaire de justice (ex-huissier) : plus coûteux (100 à 150 € environ), mais la notification est réputée faite le jour du passage, que le locataire soit présent ou non. C'est l'option la plus sûre pour un congé à fort enjeu. La remise en main propre contre récépissé ou émargement : gratuite, mais elle suppose la coopération du locataire.

Locataires protégés : le cas du locataire âgé

Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds réglementaires (plafonds des logements locatifs conventionnés), sauf à lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité de son logement actuel. Cette protection s'applique aussi lorsque le locataire héberge une personne de plus de 65 ans à charge remplissant ces conditions de ressources.

Exception : la protection tombe si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail, ou si vos propres ressources sont inférieures aux plafonds. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du contrat, les ressources à la date de notification du congé.

Congé frauduleux : des sanctions lourdes

Délivrer un congé pour reprise ou pour vente frauduleux — c'est-à-dire sans intention réelle de reprendre ou de vendre — est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut en outre obtenir des dommages et intérêts. Concrètement, si après un congé pour reprise le logement est reloué à un tiers quelques mois plus tard, ou si après un congé pour vente le bien n'est jamais mis en vente, le locataire évincé dispose de solides arguments devant le juge. Conservez toutes les preuves de la réalité de votre projet : mandat de vente, compromis, justificatifs d'emménagement du bénéficiaire de la reprise.

Et si c'est le locataire qui part ?

Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, sans motif. En meublé, son préavis est d'un mois. En location vide, il est de trois mois, réduit à un mois dans de nombreux cas : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaires du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, ou locataire victime de violences conjugales. Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur, et le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute sa durée, sauf si le logement est reloué avant.

Checklist du bailleur avant de délivrer un congé

Avant d'envoyer votre congé, vérifiez systématiquement : le motif invoqué est l'un des trois motifs légaux et vous pouvez le justifier ; la date d'effet correspond bien à l'échéance du bail ; le préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) sera respecté à la date de réception ; le congé mentionne toutes les informations obligatoires selon le motif ; chaque locataire et conjoint connu est destinataire d'une notification individuelle ; le locataire n'entre pas dans la catégorie des locataires protégés. Un seul de ces points négligé peut invalider l'ensemble de la procédure.